سابلت و انتقال اجاره (Lease Transfer) در کانادا

پاسخ کوتاه: سابلت و لیس ترنسفر چه فرقی دارند؟ در سابلت (Sublet) مستأجر اصلی تمام یا بخشی از خانه را برای مدتی به نفر دیگری اجاره می‌دهد، ولی خودش همچنان طرف قرارداد با صاحبخانه و مسئول پرداخت اجاره است و بعد از پایان سابلت به خانه برمی‌گردد. در انتقال اجاره یا لیس ترنسفر (Lease Transfer / Assignment) مستأجر اصلی برای همیشه کنار می‌رود و مستأجر جدید تا پایان قرارداد جای او را می‌گیرد. در انتاریو هر دو فقط با رضایت صاحبخانه ممکن است.

زیر و بم سابلت خانه در کانادا

اگر شما هم از کسانی هستید که قصد مهاجرت به کانادا را دارند، بدون شک واژه سابلت را بارها شنیده اید. اما شاید دقیقاً ندانید که سابلت چیست و چگونه انجام می‌شود و ما به خوبی از این موضوع آگاهیم که تسلط نداشتن روی این گونه مباحث می‌تواند تا چه اندازه ذهن شما را به هم بریزد. تصور کنید که قصد دارید در چند ماه آینده به کانادا مهاجرت کنید و یک خانه را مثلاً در تورنتو اجاره نمایید. ولی نمی‌دانید که این کار از چه راه هایی ممکن است! بدون شک این مورد به فشارهای عصبی و فکری شما قبل از مهاجرت اضافه می‌کند. به همین دلیل قصد داریم تا در این مطلب شما را با مفهوم سابلت، کاربردهای آن، مزایا، معایب و ابعاد قانونی آن آشنا کنیم. پس با ما همراه باشید تا بیشتر با زیر و بم سابلت خانه در کانادا آشنا شویم.

سابلت چیست؟

در ابتدا بهتر است شرایطی را بررسی کنیم درآن سابلت اتفاق می‌افتد، به همین دلیل لازم است که یک مثال بزنیم :

فرض کنید صاحب یک خانه در تورنتو، ملکش را به صورت مستقیم به یک مستاجر، اجاره داده است. در این ملک اتاقی وجود دارد که مستاجر از آن استفاده نمی‌کند، اما از طرفی دوست ندارد هزینه‌ی اجاره بهای اضافی را بابت آن بپردازد. اینجاست که مستاجر دست به کار می‌شود و آن اتاق را به کسی که به آن نیاز دارد اجاره می دهد. پس سابلت وقتی اتفاق می‌افتد که مستاجر تصمیم بگیرد اتاقی و یا کل ملک استیجاری را به مستاجر دیگری واگذار کند تا با کسب اجاره بها از طریق آن بخش، هزینه‌‌های اجاره خودش را کمتر کند و یا از جاهای بلا استفاده در خانه، کسب درآمد نماید.

 در ادامه برای حالتی که در آن یک مستاجر، تمام ملک استیجاری خود را اجاره می دهد نیز مثالی می زنیم:

فرض کنید دانشجویی یک خانه در ونکوور را به مدت یک سال اجاره کرده است، اما قصد دارد تا برای تعطیلات تابستانی خود به کشورش برگردد. این یعنی در طول سه ماه تابستان، منزل خالی و بدون استفاده خواهد بود، در حالیکه هزینه اجاره برای آن پرداخت شده است. اینجاست که دانشجوی مورد نظر ما تصمیم می گیرد تا برای سه ماه، منزلش را به شخص دیگری اجاره دهد تا از این طریق در هزینه‌های خود صرفه جویی کند، پس می توان گفت که این دانشجو خانه خودش را سابلت می‌کند.

پس به طور کلی می‌ توان گفت سابلت وقتی اتفاق می‌افتد که یک مستاجر، اقدام به اجاره دادن مجدد بخشی از ملک و یا تمام ملک استیجاری خود به یک نفر دیگر می‌کند و نیت اصلی از انجام سابلت نیز استفاده از نقاط بلا استفاده خانه و یا صرفه جویی در هزینه‌ها برای وقتی که در خانه حضور نداریم است.

جنبه‌های قانونی سابلت

اگر مستاجر اصلی در قرارداد اجاره خود این مورد را ذکر کرده باشد که اجازه دارد بخشی از ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد،  مانعی برای این کار وجود ندارد و انجام آن کاملاً قانونی است. با این حال در انتاریو قانون می‌گوید سابلت همیشه به رضایت صاحبخانه نیاز دارد؛ پس حتی در این حالت هم بهتر است رضایت او را کتبی بگیرید (توضیح کامل در بخش قوانین انتاریو در ادامه). اما مشکل وقتی آغاز می‌شود که چنین بندی در قرارداد نباشد و مستاجر بدون اجازه حساب اصلی، اقدام به اجاره دادن یک بخش و یا کل ملک نماید،  شاید هم یک کلاهبرداری در حال اتفاق افتادن باشد و ملکی که اجاره شده است به چند نفر دیگر نیز اجاره داده شود. به همین منظور است که صاحب خانه و مستاجر باید جنبه‌های مختلف حقوقی قرارداد خودشان را بدانند تا از چنین مسائلی جلوگیری شود.

اگر در اجاره نامه اصلی بخشی وجود داشته باشد که سابلت را ملزم به کسب اجازه از صاحب ملک بداند،  در صورتی که درخواست مستاجر برای سابلت منطقی باشد، طبق قانون، صاحب اصلی ملک قادر به رد کردن درخواست سابلت نخواهد بود. در شرایطی هم که قرارداد سابلت از نظر زمانی در یک بازه‌ی خارج از زمان قرار داد اجاره اصلی باشد نیز تغییرات خاصی از نظر قانونی در نظر گرفته می‌شود.

اگر در قرارداد اجاره راجع به سابلت صحبتی نشده باشد، مستاجر موظف است تا برای سابلت کردن بخش و یا کل ملک استیجاری، اقدام به کسب اجازه از صاحب اصلی ملک بنماید. در بعضی استان‌ها صاحبخانه اختیار بیشتری برای رد درخواست دارد، اما در انتاریو صاحبخانه نمی‌تواند بدون دلیل موجه با سابلت به یک فرد مشخص مخالفت کند. 

نباید این نکته را نیز فراموش کنید که در هر حالتی از سابلت، مستاجر اصلی به صورت پیش فرض، مسئولیت ملک را بر عهده دارد و اتفاقاتی که در ملک می‌افتد گریبان او را خواهد گرفت، مگر این که در مورد مسائل مختلف در اجاره نامه‌‌ی جدید مربوط به سابلت خانه بندهایی وجود داشته باشد که مستاجر اصلی مسئولیت خانه را به طرف دیگر سابلت واگذار کند.

لیس ترنسفر (انتقال اجاره) چیست و فرقش با سابلت؟

لیس ترنسفر که در قانون انتاریو به آن «Assignment» می‌گویند، یعنی مستأجر قرارداد اجاره‌اش را به شخص دیگری واگذار می‌کند. از آن به بعد مستأجر جدید با همان شرایط و همان مبلغ اجاره، طرف قرارداد با صاحبخانه است و مستأجر قبلی دیگر حقی برای برگشتن به خانه ندارد. این روش برای کسی مناسب است که برای همیشه از خانه می‌رود، مثلاً به شهر دیگری نقل مکان می‌کند، و نمی‌خواهد تا پایان قرارداد اجاره بپردازد.

در سابلت، رابطه مستأجر اصلی با صاحبخانه سر جایش می‌ماند: اگر سابلت‌گیرنده اجاره را نپردازد یا خسارتی بزند، صاحبخانه از مستأجر اصلی مطالبه می‌کند. سابلت‌گیرنده هم بعد از پایان مدت سابلت، حق ماندن در واحد را ندارد.

قوانین سابلت و انتقال اجاره در انتاریو

• سابلت (بخش ۹۷ قانون اجاره مسکونی انتاریو): مستأجر فقط با رضایت صاحبخانه می‌تواند سابلت بدهد، اما صاحبخانه نمی‌تواند بدون دلیل موجه یا به‌طور دلبخواهی با سابلت به یک فرد مشخص مخالفت کند. صاحبخانه فقط می‌تواند هزینه‌های واقعی و معقولی را که برای دادن رضایت متحمل شده از مستأجر بگیرد.
• انتقال اجاره (بخش ۹۵): اگر مستأجر به‌طور کلی برای انتقال اجاره اجازه بخواهد، صاحبخانه می‌تواند موافقت یا مخالفت کند. اما اگر قبلاً با انتقال اجاره موافقت کرده باشد، نمی‌تواند بدون دلیل موجه با فردی که مستأجر معرفی می‌کند مخالفت کند.
• اگر صاحبخانه مخالفت کند یا جواب ندهد: اگر صاحبخانه درخواست انتقال اجاره را رد کند یا ظرف ۷ روز جواب ندهد، مستأجر می‌تواند ظرف ۳۰ روز از تاریخ درخواست، اخطار پایان قرارداد بدهد (بخش ۹۶).
• همه چیز را کتبی کنید: درخواست و رضایت صاحبخانه را به‌صورت کتبی (ایمیل یا نامه) نگه دارید و با سابلت‌گیرنده یا مستأجر جدید قرارداد مکتوب ببندید.

قوانین استان‌های دیگر، مثل بریتیش کلمبیا یا کبک، کمی متفاوت است. متن رسمی قانون انتاریو را در سایت قوانین انتاریو (Residential Tenancies Act, 2006) ببینید و برای اختلاف‌ها به هیئت صاحبخانه و مستأجر انتاریو (LTB) مراجعه کنید. خلاصه حقوق مستأجر و صاحبخانه را هم در راهنمای قوانین اجاره خانه در انتاریو نوشته‌ایم.

اگر دنبال واحدی هستید که مستأجر فعلی‌اش می‌خواهد قرارداد را واگذار کند، آگهی‌های واگذاری اجاره در تورنتو و واگذاری اجاره در سراسر کانادا را در ملک ببینید.

مزایای سابلت

• جلوگیری از فسخ قرارداد‌های اجاره و پرداخت جریمه: ممکن است شما هم مجبور شوید در اثر اتفاقاتی که در کار، زندگی و یا تحصیل شما می‌افتد، سفر طولانی بروید و یا محل زندگی خودتان را موقتا عوض کنید. در برخی از موارد، هزینه خالی ماندن منزل فعلی شما، ممکن است برایتان منطقی نباشد و به همین دلیل شاید مجبور باشید اجاره نامه را فسخ کنید که در این صورت باید جریمه‌ای را برای آن بپردازید. این در حالی است که سابلت به شما اجازه می دهد تا در اثر اتفاقات مختلف، مجبور به فسخ قرارداد خود و پرداخت جریمه نباشید.
• جلوگیری از زیان مالی: همانطور که گفتیم بدون استفاده ماندن بخشی از منزل و یا خالی ماندن منزل در اثر یک مسافرت و یا تعطیلات طولانی، شما را از نظر مالی به درد سر خواهد انداخت. سابلت به شما کمک می کند تا با اجاره دادن خانه در مدت زمانی که در آن حضور ندارید، جلوی هدر رفتن هزینه اجاره‌ی خانه را بگیرید. در واقع می‌توان گفت که سابلت به شما این اجازه را می دهد تا حداکثر بهره‌ی ممکن را از خانه‌ی استیجاری خودتان داشته باشید.
• دادن آزادی عمل به شما برای سفرهای طولانی: قابلیت سابلت به شما این اجازه را می دهد که با آزادی عمل بیشتری در مورد سفرها و تعطیلات طولانی مدت تصمیم بگیرید و بدون شک این موضوع تاثیر بسیار زیادی روی کار و زندگی شما خواهد گذاشت. 

دردسرها و معایب سابلت

• پیدا نشدن مستاجر مناسب: شما در صورتی که در مدت و بازه‌ی زمانی خاصی قصد ترک منزل به هر دلیلی را داشته باشید، می توانید از سابلت استفاده کنید؛ اما سابلت شدن منزل شما به این بستگی دارد که شخصی وجود داشته باشد که منزل مورد نظر آن شخص با منزل استیجاری شما همخوانی داشته باشد و بازه زمانی مورد درخواست او نیز با بازه زمانی عدم حضور شما در منزل یکسان باشد. به همین دلیل است که پیدا شدن مشتری مناسب، یکی از دردسرهای اصلی سابلت به حساب می‌آید.
• خطرهای قانونی: در صورتی که اجاره دهنده و مستاجر جدید از قوانین سابلت و اجاره، اطلاع دقیقی نداشته باشند، ممکن است یکدیگر را به دردسر بیاندازند. برای مثال فرض کنید که اتفاقی مشابه برای مستاجر جدید نیز بیفتد و او مجبور باشد که مکان زندگی اش را ترک کند، در صورتیکه بندهای قانونی لازم برای مواجهه با این شرایط در قرارداد وجود نداشته باشند ممکن است هر یک از دو طرف دچار ضرر و زیان‌های مالی بشوند، آن هم در حالی که نیت هر دو طرف از انجام این کار، صرفه جویی مالی بوده است.
• قرار دادن اعتبار خودتان روی لبه‌ی تیغ: برای مثال اگر مستاجر جدیدی که خانه شما در کانادا را سابلت می‌کند، موجب اذیت و آزار همسایه‌ها و یا خراب شدن خانه شود، به طور مستقیم اعتبار و حیثیت شما را مورد هدف قرار خواهد داد که این اتفاق برای هیچ کسی خوشایند نیست. بند‌های مختلفی در یک قرارداد اجاره خانه در کانادا و یا هر نقطه‌ای از دنیا وجود دارد که ممکن است به موجب آن‌ها، صاحب خانه قادر باشد که شما را از خانه بیرون کند! این یکی از بدترین اتفاقاتی است که می تواند برای شما در یک کشور رخ دهد، چرا که بدون شک شما را در برخورد‌های بعدی خجالت زده خواهد کرد.

نتیجه گیری و جمع بندی

خرید و یا اجاره خانه در کانادا امری است که در صورت مهاجرت، غیر قابل اجتناب است؛ پس طبیعتاً می‌توان این گونه برداشت کرد که هر مهاجری ممکن است برای این کار با دردسرهایی نیز مواجه شود. آگاهی از قوانین مختلف اجاره خانه در کانادا می‌تواند به ما کمک کند تا با این دردسرها مواجه نشویم و هزینه و زمان و انرژی اضافی را نیز صرف آن‌ها نکنیم. به همین دلیل است که دانستن قوانین مربوط به خرید و فروش و اجاره ملک در کانادا بسیار حیاتی و حائز اهمیت ویژه‌ای است. باز هم تاکید می‌کنیم که در این مسیر، اطلاعات خود را بالا ببرید و از افراد دارای صلاحیت مشورت بگیرید. همیشه به یاد داشته باشید که یک فرد ناآگاه چون صرفاً دوست دارد کارهایش سریع انجام شود، پتانسیل بسیار بالایی برای به دردسر خوردن و همچنین مورد کلاهبرداری قرار گرفتن، دارد.

اگر به‌جای سابلت دنبال اجاره یک اتاق یا زندگی با هم‌خانه هستید، راهنمای اجاره اتاق در تورنتو را بخوانید؛ در آن توضیح داده‌ایم قانون اجاره انتاریو چه زمانی شامل شما می‌شود.