پیش‌خرید (Pre-construction) یعنی خرید خانه یا کاندویی که هنوز ساخته نشده، با پرداخت دیپازیت در طول ساخت و تحویل در چند سال آینده. برای خیلی‌ها جذاب است: خانه نو، پرداخت تدریجی دیپازیت و امکان انتخاب طرح. ولی ریسک‌های خاص خودش را هم دارد: تأخیر، هزینه‌های پنهان در زمان تحویل، تغییر ارزش بازار تا روز تحویل و، در بدترین حالت، لغو پروژه. در این راهنما قوانین و حمایت‌های انتاریو را که هر خریدار پیش‌خرید باید بداند مرور می‌کنیم.
برای دیدن آگهی‌های خرید در تورنتو، صفحه خرید ملک در تورنتو را در ملک ببینید.
قدم اول: سازنده مجوز دارد؟
در انتاریو، هر کسی که خانه نو بسازد یا بفروشد، از خانه مستقل تا کاندو، باید از سازمان تنظیم مقررات ساخت مسکن (HCRA) مجوز داشته باشد. ساخت یا فروش خانه نو بدون مجوز غیرقانونی است. قبل از امضای هر چیزی، اسم سازنده را در فهرست سازندگان انتاریو (Ontario Builder Directory) جستجو کنید. این فهرست وضعیت مجوز، تعداد خانه‌های ساخته‌شده، سابقه فعالیت و سابقه رفتار حرفه‌ای سازنده را نشان می‌دهد. اگر سازنده در فهرست نیست، دست نگه دارید.
مهلت انصراف: ۱۰ روز برای فکر کردن
- کاندو: طبق قانون کاندوی انتاریو، ۱۰ روز تقویمی مهلت انصراف دارید و می‌توانید بدون جریمه قرارداد را لغو کنید و کل دیپازیت را پس بگیرید. این مهلت فقط وقتی شروع می‌شود که سه مدرک را گرفته باشید: قرارداد خرید (همراه برگه اطلاعات کاندو)، بیانیه افشای اطلاعات (Disclosure Statement) و راهنمای خریداران کاندو.
- خانه مستقل، نیمه‌مستقل و تاون‌هاوس غیرکاندویی (Freehold): طبق مقررات جدید، برای قراردادهایی که از ۱ ژانویه ۲۰۲۷ به بعد امضا شوند، مهلت انصراف ۱۰ روزه پیش‌بینی شده است. قراردادهای قبل از این تاریخ چنین مهلت قانونی ندارند.
توصیه: از این ۱۰ روز برای بررسی قرارداد توسط وکیل املاک استفاده کنید. قرارداد پیش‌خرید معمولاً طولانی است و بندهایی درباره تغییر طرح، تعدیل هزینه‌ها و تاریخ تحویل دارد که باید دقیق فهمیده شود.
هشدار: پولی که برای «رزرو» یک واحد، قبل از امضای قرارداد اصلی، پرداخت می‌شود، تحت حمایت دیپازیت Tarion نیست.
حمایت از دیپازیت
طبق Tarion، سازمان ضمانت خانه‌های نوساز انتاریو:
- کاندو: دیپازیت طبق قانون کاندو باید در حساب امانی (Trust) نگهداری شود. اگر به هر دلیلی این کار انجام نشده باشد، ضمانت خانه نو تا ۲۰ هزار دلار دیگر حمایت می‌کند.
- خانه غیرکاندویی: برای خانه‌های تا ۶۰۰ هزار دلار، دیپازیت تا ۶۰ هزار دلار حمایت می‌شود. برای خانه‌های گران‌تر، تا ۱۰ درصد قیمت خرید، حداکثر ۱۰۰ هزار دلار.
این سقف‌ها پرداخت‌های مربوط به ارتقاها و موارد اضافه (مثل کف چوبی یا سنگ کابینت) را هم شامل می‌شود. اگر سازنده قرارداد را لغو کند یا به‌طور اساسی نقض کند، باید دیپازیت را برگرداند. اگر برنگرداند، می‌توانید از Tarion درخواست کنید.
تاریخ تحویل و تأخیر
قرارداد کاندو باید چند تاریخ کلیدی داشته باشد:
- تاریخ قطعی سکونت (Firm Occupancy Date): تاریخی که سازنده متعهد شده واحد آماده باشد.
- تاریخ نهایی سکونت (Outside Occupancy Date): آخرین تاریخی که سازنده می‌تواند واحد را تحویل دهد.
اگر سازنده تاریخ قطعی را رعایت نکند، طبق Tarion غرامت تأخیر تا سقف ۷٬۵۰۰ دلار دارید، شامل ۱۵۰ دلار در روز برای هزینه غذا و اقامت بدون نیاز به رسید، به‌علاوه برخی هزینه‌های دیگر با رسید. اگر واحد تا تاریخ نهایی آماده نشود، ۳۰ روز فرصت دارید قرارداد را فسخ کنید و کل پول پرداخت‌شده (دیپازیت و ارتقاها) را با بهره پس بگیرید. تاریخ‌ها باید تاریخ مشخص تقویمی باشند، نه «شناور» و وابسته به اتفاقی دیگر.
دوره سکونت موقت در کاندو (Interim Occupancy)
در کاندوهای پیش‌خرید، معمولاً قبل از ثبت رسمی ساختمان به‌عنوان کاندو، می‌توانید وارد واحد شوید. در این دوره که ممکن است چند ماه طول بکشد، هنوز مالک نیستید و «هزینه سکونت» ماهانه به سازنده می‌پردازید. این هزینه شامل بهره مانده قیمت، برآورد شارژ ماهانه و برآورد مالیات ملک است. این پرداخت‌ها از اصل بدهی شما کم نمی‌کند. پس در بودجه‌تان، این دوره را جدا حساب کنید.
هزینه‌های روز تحویل
علاوه بر مانده قیمت، در روز تحویل هزینه‌های دیگری هم ممکن است اضافه شود. برای همین، فهرست تعدیل‌های مجاز (Adjustments) را در ضمیمه Tarion قرارداد با دقت بخوانید. این موارد می‌تواند شامل هزینه‌های توسعه شهری، هزینه ثبت در Tarion، اتصال خدمات (آب، برق، کنتور) و هزینه‌های حقوقی باشد.
مالیات انتقال ملک: در تورنتو هم مالیات انتقال استانی و هم مالیات انتقال شهری پرداخت می‌شود. خریداران بار اول واجد شرایط تا ۴ هزار دلار بازپرداخت استانی و تا ۴٬۴۷۵ دلار بازپرداخت شهری دارند. جزئیات و نرخ‌ها را در راهنمای خرید خانه در تورنتو نوشته‌ایم.
تخفیف HST برای خانه نوساز
قیمت خانه نوساز شامل HST (۱۳ درصد در انتاریو) است. دو برنامه مهم:
- انتاریو: برای قراردادهای خرید خانه نوساز که از ۱ آوریل ۲۰۲۶ تا ۳۱ مارس ۲۰۲۷ با سازنده امضا شوند (و ساخت آن‌ها تا پایان ۲۰۲۸ شروع و تا پایان ۲۰۳۱ عمدتاً تمام شود)، اگر خانه محل سکونت اصلی خریدار باشد، تخفیف گسترده HST در نظر گرفته شده است. برای خانه‌های تا یک میلیون دلار، این تخفیف کل ۱۳ درصد HST است. حداکثر آن ۱۳۰ هزار دلار است و برای خانه‌های بالای ۱٫۵ میلیون دلار کم می‌شود تا از ۱٫۸۵ میلیون به بالا به ۲۴ هزار دلار برسد. این برنامه فقط مخصوص خریداران بار اول نیست.
- فدرال: خریداران بار اول خانه نوساز ممکن است تا ۵۰ هزار دلار بازپرداخت GST بگیرند. این بازپرداخت برای خانه‌های تا یک میلیون دلار کامل است و تا ۱٫۵ میلیون دلار به‌تدریج کم می‌شود.
در بسیاری از قراردادهای پیش‌خرید، قیمت «شامل HST» نوشته می‌شود و حق بازپرداخت به سازنده واگذار می‌شود. اگر خودتان در واحد زندگی نکنید و آن را اجاره بدهید، شرایط بازپرداخت محل سکونت اصلی را ندارید و باید از مسیر جداگانه بازپرداخت ملک اجاره‌ای اقدام کنید. در این حالت ممکن است سازنده در روز تحویل مابه‌التفاوت را از شما بخواهد. پس این بند را با وکیل بررسی کنید.
واگذاری قرارداد (Assignment) و مالیات
بعضی خریداران قصد دارند قبل از تحویل، قرارداد را به نفر دیگری بفروشند. قبل از تکیه بر این برنامه، این‌ها را بدانید:
- بیشتر قراردادها برای واگذاری موافقت سازنده را لازم می‌دانند و ممکن است هزینه واگذاری داشته باشند یا آن را محدود کنند.
- طبق CRA، سود فروش ملک مسکونی یا حق خرید آن در کمتر از ۳۶۵ روز، در بیشتر موارد درآمد تجاری و کاملاً مشمول مالیات است و معافیت محل سکونت اصلی شامل آن نمی‌شود. فقط برخی رویدادهای زندگی استثنا هستند.
- واگذاری قرارداد خانه نوساز معمولاً مشمول GST/HST هم هست.
اگر برای اجاره می‌خرید
واحدهایی که اولین بار بعد از ۱۵ نوامبر ۲۰۱۸ مسکونی شده‌اند، از سقف سالانه افزایش اجاره انتاریو معاف‌اند. ولی همه قواعد دیگر قانون اجاره، مثل محدودیت دیپازیت و ضرورت حکم LTB برای تخلیه، برای صاحبخانه هم برقرار است. برای آشنایی با این قواعد از نگاه مستاجر، راهنمای اجاره کاندو در تورنتو را ببینید. شارژ ماهانه کاندو را هم در محاسبه سود اجاره در نظر بگیرید. توضیح بیشتر در مطلب هزینه نگهداری کاندو آمده است.
ضمانت بعد از تحویل
خانه‌ها و کاندوهای نوساز در انتاریو ضمانت قانونی دارند:
- یک سال: عیوب کار و مصالح.
- دو سال: نشت آب از پوسته ساختمان، سیستم‌های برق، لوله‌کشی و گرمایش، و برخی موارد ایمنی.
- هفت سال: عیوب اساسی سازه.
چک‌لیست قبل از امضای قرارداد پیش‌خرید
- مجوز و سابقه سازنده را در Ontario Builder Directory چک کنید.
- قرارداد را در مهلت ۱۰ روزه به وکیل نشان دهید.
- تاریخ‌های قطعی و نهایی تحویل را در قرارداد پیدا کنید.
- فهرست هزینه‌های تعدیل روز تحویل را بخوانید و ببینید سقفی برایشان تعیین شده یا نه.
- بودجه دوره سکونت موقت (برای کاندو) را حساب کنید.
- بندهای HST و واگذاری را بفهمید.
- مطمئن شوید با بالا رفتن نرخ بهره یا تغییر ارزش ملک تا روز تحویل، باز هم وام را می‌گیرید. برای برآورد قسط، صفحه وام مسکن در ملک را ببینید.
نکات بیشتر را در مطلب مواردی که در خرید خانه پیش‌ساخته باید بدانیم و درباره کاندو در همه چیز درباره کاندومینیوم بخوانید.
جمع‌بندی
پیش‌خرید در تورنتو می‌تواند راهی برای خرید خانه نو باشد، به شرطی که با چشم باز وارد شوید: سازنده مجوزدار، بررسی قرارداد در مهلت ۱۰ روزه، شناخت حمایت‌های Tarion از دیپازیت و تأخیر، و بودجه واقعی برای دوره سکونت موقت و هزینه‌های روز تحویل.
دنبال ملک در تورنتو هستید؟ آگهی‌های خرید ملک در تورنتو و آگهی‌های خرید کاندو در کانادا را در ملک ببینید. اگر قرارداد پیش‌خرید یا ملکی برای فروش دارید، آگهی خود را در ملک ثبت کنید.
پرسش‌های پرتکرار
بعد از امضای قرارداد پیش‌خرید کاندو در انتاریو می‌توانم منصرف شوم؟
بله. طبق قانون کاندوی انتاریو، خریدار کاندوی نوساز ۱۰ روز مهلت انصراف دارد و می‌تواند بدون جریمه قرارداد را لغو کند و کل دیپازیت را پس بگیرد. این مهلت از وقتی شروع می‌شود که قرارداد، بیانیه افشای اطلاعات (Disclosure Statement) و راهنمای خریداران کاندو را دریافت کرده باشید.
برای پیش‌خرید خانه مستقل یا تاون‌هاوس هم مهلت انصراف هست؟
برای قراردادهای خرید خانه نوساز غیرکاندویی (Freehold) که از ۱ ژانویه ۲۰۲۷ به بعد امضا شوند، مهلت انصراف قانونی ۱۰ روزه پیش‌بینی شده است. قراردادهای قبل از این تاریخ چنین مهلتی ندارند، مگر اینکه خود قرارداد آن را داده باشد.
اگر سازنده ورشکست شود، دیپازیت من چه می‌شود؟
در کاندو، دیپازیت طبق قانون کاندو باید در حساب امانی نگهداری شود و Tarion هم تا ۲۰ هزار دلار حمایت اضافه می‌دهد. در خانه غیرکاندویی، Tarion برای خانه‌های تا ۶۰۰ هزار دلار تا ۶۰ هزار دلار و برای خانه‌های گران‌تر ۱۰ درصد قیمت، حداکثر تا ۱۰۰ هزار دلار، از دیپازیت حمایت می‌کند.
اگر تحویل کاندو به تأخیر بیفتد غرامت می‌گیرم؟
بله، در شرایط مشخص. طبق Tarion، غرامت تأخیر تا سقف ۷٬۵۰۰ دلار است، شامل ۱۵۰ دلار در روز برای هزینه زندگی بدون نیاز به رسید. اگر واحد تا «تاریخ نهایی تحویل» آماده نشود، ۳۰ روز فرصت دارید قرارداد را فسخ کنید و کل پولتان را با بهره پس بگیرید.
اگر قرارداد پیش‌خرید را قبل از تحویل به کس دیگری واگذار کنم، مالیات دارد؟
معمولاً بله. طبق قواعد CRA، سود فروش ملک یا حق خرید آن در کمتر از ۳۶۵ روز، در بیشتر موارد درآمد تجاری و کاملاً مشمول مالیات است. واگذاری قرارداد خانه نوساز معمولاً مشمول GST/HST هم هست. قبل از واگذاری با حسابدار مشورت کنید.
منابع
- HCRA – Pre-construction condos in Ontario: what to know before you buy
- HCRA – Ontario Builder Directory
- Ontario – O. Reg. 290/26: Cooling-off period (new freehold homes)
- Tarion – How does deposit protection work on new homes?
- Tarion – Condo units: occupancy dates, delays and cancellations
- Tarion – Coverage for freehold, contract and condo units
- Ontario – Building more homes faster (expanded HST relief on new homes)
- CRA – Principal residence and flipped property rule
- CRA – GI-120 Assignment of a purchase and sale agreement for a new house or condominium unit
به‌روزرسانی: ۱۲ مهر ۱۴۰۵ (۴ اکتبر ۲۰۲۶). این مطلب جنبه آموزشی دارد و مشاوره حقوقی یا مالی نیست؛ برای تصمیم‌های مهم با متخصص دارای مجوز مشورت کنید.
برای دریافت روزانه جدیدترین اخبار و مقالات ملک لطفا ایمیل خود را وارد کنید 
